آیا در صورت عدم اخذ گواهی پایان کار امکان صدور سند مالیت وجود ندارد؟

آیا عدم پرداخت جریمه مانع صدور سند مالکیت میشود؟ مانع انتقال ملک چطور؟

در صورت تخلف یکی از واحد ها برای واحد های دیگر هم سند مالکیت صادر نمیشود؟

در رابطه با گواهی پایان کار تعریف دقیقی در قوانین موضوعه ذکر نشده است اما بطور اجمالی می توان گفت پس از اتمام عملیات ساختمانی اعم از تخریب و نوسازی ، در صورتی که ساخت و ساز ساختمان کاملا مطابق اصول قانونی و ایمنی ساخته شده و آماده بهره برداری شده باشد، گواهی تحت گواهی پایان کار به مالک اعطا می شود که این گواهی تا زمان ساخت و ساز جدید یا اثبات و احراز تخلفات ساختمانی پس از صدور آن.

تا قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، عدم رعایت شرایط فوق ( وجود تخلفات ساختمانی)  مانع از صدور گواهی پایان کار توسط شهرداری ها ، بخشداری ها و دهیاری ها می شد که این امر مانع از صدور سند مالکیت به نام مالک بود چراکه سند مذکور از اسناد لازم و ضروری برای صدور سند مالکیت برای تمام واحد های یک ساختمان می باشد.  اما تصویب قانون مذکور باب جدیدی را بر این امر گشود و شرایط جدیدی را برای صدور گواهی پایان کار در نظر گرفت که در سه مبحث بررسی خواهیم کرد:

اول _ بنا دارای تخلفاتی باشد که مجازات آت پرداخت جریمه باشد :

این فرص در صورتی است که یک یا چند واحد از ساختمانی تخلفاتی داشته باشند که ضمانت اجرای آن پرداخت جریمه می باشد که در این فرض چند سوال اساسی مطرح می شود که به بررسی آنها خواهیم پرداخت:

1. آیا عدم پرداخت این جریمه مانع از اخذ گواهی عدم پرداخت می شود؟

خیر،  چراکه  مطابق تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول ، در صورتی که یکی از واحد های ساختمان تخلفی انجام داده که منجر به صدور حکم به پرداخت جریمه از کمیسیون های ماده 100 و 99 شهرداری باشد ، مانع صدور پایان کار نیست (چه برای واحد متخلف و چه سایر واحد ها ) و در گواهی مذکور میزان و علت جریمه ذکر خواهد شد. مشروط بر اینکه متقاضی ادعای مالکیت خود را در مورد واحد متخلف در سامانه سامان دهی اسناد غیر رسمی ثبت کند.

2. آیا وجود چنین تخلفی مانع از انتقال ملک می باشد؟

بله ، درست است که در چنین فرضی گواهی صادر می شود اما مالک ، قبل از انتقال ملک می بایست مبلغ جریمه را به روز و مطابق شاخص سالانه بانک مرکزی پرداخت نماید. بعلاوه لازم به ذکر است تاخیر در پرداخت شامل خسارت تاخیر تادیه  می شود.  

دوم _ بنا دارای تخلفی است که ضمانت اجرای آن قلع و قمع باشد :

تا پیش از تصویب قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول ، در صورت وجود تخلف ، گواهی پایان کار برای هیچ کدام از طبقات صادر نمیشد اما پس از تصویب قانون مذکور و مطابق تبصره 6 ماده 10 آن قانون،  در صورت وجود تخلفی که ضمانت اجرای آن قلع و قمع باشد ، گواهی پایان کار صرفا برای واحد متخلف صادر نشده و نام متصرف به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می گردد  و سایر واحد ها می توانند آن را دریافت کنند.

سوم _ بنا دارای تخلفی باشد که متصرف ملزم به انجام عملی چون اصلاح ، ایجاد و یا تخریب باشد

در برخی از موارد مطابق رای کمیسیون ماده 100 یا 99 شهرداری ، متصرف ملزم به انجام عملی ( غیر از قلع و قم یا پرداخت جریمه می باشد) مانند تخریب دیوار میانی ، یا تغییر در پارکینگ به شرطی که مانع تفکیک سایر آپارتمان ها نشود :

در این صورت مطابق تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول ، گواهی پایان کار و سند رسمی مالکیت فقط برای متخلف صادر نمیشود و اخذ آن برای سایر مالکین بلامانع است.

بنا بر این نتیجه میگیریم که محدودیت های سابق اخذ گواهی پایان کار بجهت وجود تخلفات ساختمانی با تصویب تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول به میزان چشم گیری کاهش یافته و مطابق آن مالکین غیر متخلف می توانند گواهی مذکور و سند مالکیت را بدون هیچ مانعی دریافت نمایند.